ついについにこのプロジェクトが正式にリリースされました。物件名はパークコート浜松町などではなく「パークコート浜離宮」、これは容赦なく高そうな名前ですね。

マップをご覧いただければ明らかなようにこの周辺はマンション供給が多いエリアではなく小規模マンションとなるとあまり魅力的な立地ではありませんが、タワーとなると東に浜離宮×東京湾、西には東京タワーと眺望的な魅力が非常に高いエリアとなることもあり、山手線徒歩5分という利便性も相まって凄い人気になるのは確実視されます。

集計期間外なのでエリア代表作と言える東京ツインパークスがポインタ表示されていませんが、2000年の分譲当時で平均坪単価400万円ちょっとという水準で築年数的にも1000戸という総戸数からしてもそこからの買替需要がかなり発生すると見られ、そういう意味でもお求めやすい価格となることは望み薄な状況です。買い替え需要だけで100戸以上いけるんでない？？？この物件の竣工前後は東京ツインパークスの中古が凄い数出回りそう…。

◎想定坪単価
【全体平均】600万円
【全体平均（プレミアム住戸除く）】550万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】450～1,000万円

平均坪単価約600万円だったブリリアタワーズ目黒と同水準と予想します。
山手線駅徒歩1～2分だったブリリアタワーズ目黒よりは利便性は幾分落ちますが、港区なのはやはり大きいですし、この珍しい立地条件で販売戸数は365戸に過ぎないという点が価格高に拍車をかけるのは必至でしょう。

専有面積を見ても最小は30平米、最大でも125平米と昨今の三井タワマンにしては面積を絞った感がうかがえますし、それは単価高への布石となっている可能性が高いです。

特に高層階の東向き（浜離宮×東京湾）と西向き（東京タワー）はかなりの眺望プレミアムが乗っかる可能性が高く、低層階と高層階の単価差がどのようなものとなるのか興味深いですね。

完成予想図では当初は逆梁のようでしたが、室内からの眺望を重視したのか清水×三井タワーの定番ともいえる順梁工法が採用されるようです。
同じく清水建設施工の港区湾岸タワマンである芝浦アイランドブルームタワーやグローバルフロントタワーに酷似した構造になる可能性が高いです。

ちなみにグローバルフロントタワーの価格設定は湾岸タワマンらしく東京湾ビュー（東向き）に重きを置いたもので東京タワービュー（西向き）は眺望プレミアムがほとんど考慮されていませんでした。ここの東向きは前出のツインパークスやラトゥール汐留に眺望を妨げられる面もありますが、東京湾ビューに物件名にもある浜離宮ビューが加わりますから東は特に凄い単価設定になりそうです。おそろしい…。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

ディアナコート文京本郷台が分譲中の湯島エリアでまたもスケール感のある計画が出てきました。ディアナコートよりも延床面積は幾分小さいですが、総戸数100戸超となるのは確実でしょう。

リビオシリーズで知られる新日鉄興和不動産はリビオ新宿ザ・レジデンスやリビオ目黒ザ・プレイスなど都心立地の高額物件の供給実績も増えてきてはいますが、まだまだ多いとは言えず、ここもスケール感及び価格帯的にリビオシリーズとしては最高峰に近いものとなりそうです。

ディアナコートよりは駅距離はありますが、坂上ポジションということになりますし、湯島駅の他、末広町駅、本郷三丁目駅、御茶ノ水駅なども徒歩圏となるポジションです。

◎想定坪単価
【全体平均】400万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】350～450万円

ディアナコート文京本郷台は優に平均で坪単価400万円を超えていますし、設備仕様面のグレードなどを落として価格で勝負する傾向にあるリビオシリーズとはいえども、このぐらいの単価水準となることが予想されます。

中層階以上は高台立地らしい開放感のある眺望も望めそうですからね。

ちなみに地図上でマンション名は消えてしまっていますが、当物件の西側にある2物件は、イニシアイオ湯島三組坂上（2008年分譲/266万円）とセントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ（2013年分譲/365万円）であり、イニシアイオ湯島三組坂上は50年という短めの定期借地権だったがゆえの水準です。

どちらの物件も50平米前後が中心とやや小さめのプラン設定がなされていた印象ですが、ここはどのようになるのでしょうね。
前述のように総戸数100戸超の規模になるのは確実かと思うので3LDKなどの設定もあるのではないかと思いますが、単価高は避けられない状況かと思いますので、やっぱり面積を絞ったものとなるのでしょうか。

※基本的に配棟計画及び物件概要も明らかになっていない状況での予想に過ぎず、主に周辺坪単価や立地条件からのみの想定となります。
※記事掲載時点から分譲開始までの将来的な相場変動は基本的に加味しておりません。つまり、「現時点で分譲開始されることを想定」してのものとなります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

森下駅徒歩3分という利便性の高いポジションと総戸数99戸という結構なスケール感を持ち合わせたNIPPOのプロジェクトです。

敷地形状は歪ですし、周囲には同じような高さの建物も散見されますが、東西二方接道、かつ、清澄通りや新大橋通りなどの大通りに面していない内側立地で住環境的にも悪くないポジションです。

森下駅徒歩4分のかなり近いところで住友不動産がシティハウス森下ステーションコート（2015年～分譲/320万円）を分譲中ですので、競合するこの物件で販売代理が住友不動産販売なのは何か違う気もしますが、住友さんに習って高値追及するつもりなのでしょうか…。

ここは9階建ながら免震構造を採用していることですし、エリア内ではかなり高額となる可能性が高そうです。

◎想定坪単価
【全体平均】320万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】280～360万円

公開されている4つの間取りを見た感じだと西向き住戸が多くなるようですし（敷地南側は近い距離にそこそこ高さのある建物があるからでしょう）、その他に東を向いた棟もあるようなので、南に面しているのは角住戸のみとなるのではないでしょうか。

専有面積は40平米台からあるようですが、プラン的には3LDKが中心となり平均専有面積は60平米を越えてくることを考えると、この南向き住戸率の低さは少々気になります。

駅近×免震なので南向き住戸率が高ければもっと平均坪単価は高くともおかしくないかと思うのですが、西向き住戸がメインということで平均はそこまで高くならないと予想しました。免震であっても、住友物件（シティハウス森下ステーションコート）と同じぐらいかなと。

NIPPOさんはル・サンク小石川後楽園の建築確認が取り消され、首都圏ではブランドに傷がついている状況かと思いますので、その影響次第ではもっと安くなる可能性もあるでしょう。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

麻布十番駅徒歩5～6分となるであろう積水ハウスのプロジェクトです。
首都高にはやや近いですし、高台からは下った位置にありますが、パークマンション三田綱町ザ・フォレストに隣接するポジションで住環境は良好です。

名前はグランドメゾン三田綱町とかかな？？？

◎想定坪単価
【全体平均】530万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】450～650万円

パークマンション三田綱町ザ・フォレスト（2014年分譲/718万円）とはスケールもグレード感も異なるものとなるでしょうし、参考にはしづらいのですが、10年以上前マンション価格が安い時期でもシティハウス三田綱町（2004年分譲/394万円）していますし、麻布十番駅徒歩5分程度の地ですからこれぐらいはするのではないでしょうか。

仮に、グレードを上げ、ペントハウス仕様の物件なども作ってくるようだと単価はもっと上振れするでしょうね。

※基本的に配棟計画及び物件概要も明らかになっていない状況での予想に過ぎず、主に周辺坪単価や立地条件からのみの想定となります。
※記事掲載時点から分譲開始までの将来的な相場変動は基本的に加味しておりません。つまり、「現時点で分譲開始されることを想定」してのものとなります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

茗荷谷駅徒歩7分程度と思われるモリモトのプロジェクトです。ザ・パークハウス茗荷谷と同様に占春園の緑が望める稀なポジションとなります（占春園の手前に筑波大学付属小学校の校庭があります）。

同条件の物件としてザ・パークハウス茗荷谷（2012年分譲/309万円）とシティハウス文京茗荷谷（2012年分譲/321万円）があるので比較的価格予想がしやすい物件だと思います。

◎想定坪単価
【全体平均】400万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】340～450万円

上で挙げた2物件は近年では非常にマンション価格が安かった時期に分譲されているので300万円台前半でしたが、ここ2～3年で2割以上はマンション価格が上がっていますし、この立地は弱気になる理由はないので2012年分譲の物件に比べ3割前後は高くなる可能性が高いでしょう。

昨年あたりからモリモトは文京区で次々と分譲を行っているので顧客情報が集まっていることと思いますし、中でもここは良い立地ですのでいいお値段になるのでしょう。総戸数も30～40戸程度でたくさんの戸数を捌く必要もありませんし価格が安くなる要素が見当たりません。

※基本的に配棟計画及び物件概要も明らかになっていない状況での予想に過ぎず、主に周辺坪単価や立地条件からのみの想定となります。
※記事掲載時点から分譲開始までの将来的な相場変動は基本的に加味しておりません。つまり、「現時点で分譲開始されることを想定」してのものとなります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

イニシア門前仲町ローレルコートです。
ギリギリですが、最寄駅まで徒歩10分圏内ですし、ファミリータイプ中心の総戸数77戸とスケール的にも結構大きな物件となります。

仙台堀川には面してこそいませんが、南側には高い建物はないので、中層階以上で視界良好であり、開放感の高さも1つの売りとなりそうです。

◎想定坪単価
【全体平均】280万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】260～310万円

駅に近い分、プラウドタワー清澄白河よりも少し高くなる可能性もなくはないですが、ほぼ同じ水準と予想しました。

こちらは駅徒歩10分圏内の強みこそありますが、敷地形状からすると南向き住戸率は低いのがマイナスです（東向きが多いのかな？？？）。
プラウドタワー清澄白河は全戸南向きですので、こちらは日照面で劣る分単価は下がると考えるのが普通ですし、プラウドのような「高さ」もないですからね。

プラウドもここも消費税10％増税間近の駆け込み需要次第ではもう少し高くも出来そうですが、プラウドタワー木場公園の坪単価300万円前後のお部屋の売れ行きがそこまで良いとは言えないことを考えるとこのぐらいの水準が現実的なのかなと。
ここは設計・施工が長谷工でそこまで高級感のあるものは期待しづらいですしね。
近隣物件として参考になりそうなのはプレミスト清澄白河（2012年分譲/235万円）でしょうか。
平均280万円だとすると2割強高い水準となります。昨今は2～3年前に比べ3割程度高くなるケースもありますが、このエリアで3割はさすがに無謀だと思います。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

ついに正式リリースされたスターツと千代田区との一体複合開発プロジェクトです。事業協力者住戸や非分譲住戸が100戸近くあり、さらに千代田区優先分譲（一般分譲の際にも抽選倍率優遇を講じるよう）もあるようですし、千代田区以外の方はなかなか手にすることは難しくなる可能性がありますね。

ポジション的には岩本町駅徒歩1分の他、秋葉原駅も神田駅も徒歩5分圏内であり、交通利便性的には都内でも最高クラスと言えるでしょう。

問題は定期借地権であることでしょうね。70年なので定借物件としては長いですが、基本的に定借はあまり好まれていないという現状があります。
それも結局は価格次第ですけど…。

◎想定坪単価
【全体平均】260万円
【全体平均（プレミアム住戸除く）】240万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】230～300万円

スターツなので当然に免震構造が採用されますし、この類まれな立地条件で土地所有権物件だったらこのご時世坪単価400万円は下らないでしょう。

小伝馬町駅徒歩2分のウェリスタワー千代田岩本町（2012年分譲/305万円）あたりがこのあたりの物件の中では比較的似た条件なのではないかと思いますが、ここ数年ではマンション相場が弱かった2012年でも300万円を超えていますし（しかもかなり人気だった）、2012年からの相場上昇とこの物件のポジションからすると420万円程度になっても何らおかしくはありません。

が…、ここは定借70年（所有権に比べ15～20％程度は安くあるべき）ですし、そもそも千代田区の意向で価格が抑えられることになっています。

東京都との取り決めで平均坪単価120万円となることが決定していたシティタワー品川（やはり定期借地権）ほど爆発的な安さにはならないものと思われますが（最大でも79平米だし、66平米の3LDKとかかなり狭小なファミリータイプなので単価はそこまで下げずグロスをなんとかお安目にしたい意図が見え見えです）、お買い得には変わりないので今から千代田区に引っ越しておいた方が良いかも…。
開発事業者選定委員会の資料には5年以内の売却や賃貸は制限されると書かれているのでこれは本格的に安い可能性もありますね。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

白山駅も東大前駅も徒歩5分圏内になりそうなセコムとサンウッドとのJVです。10階建のわりには延床面積はそれほどではなく、セコムらしいやや小さめの物件となりそうです。

このあたりは地図を見ての通り分譲マンションの供給実績が乏しいエリアなのですが、同じ白山1丁目では以前紹介した三菱地所のプロジェクトもありますし、老朽化した建物などが増えてきていると思うので徐々にマンションが増えてくるのではないでしょうか。

◎想定坪単価
【全体平均】380万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】340～400万円

東西に長い敷地形状で南向き住戸率を高く出来そうですし、敷地南側には高い建物がないので、そういった面で価格が強めに出る可能性があります。

双日の向丘1丁目計画ほど「東大前」感がないのですが、その分、南面条件が良いため、やはり似た水準になるのかなと。

視界的に抜けない低層階だけは安い設定となるでしょうが、中層～高層にかけては単価差の少ない設定となることが予想されます。

※基本的に配棟計画及び物件概要も明らかになっていない状況での予想に過ぎず、主に周辺坪単価や立地条件からのみの想定となります。
※記事掲載時点から分譲開始までの将来的な相場変動は基本的に加味しておりません。つまり、「現時点で分譲開始されることを想定」してのものとなります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

どの駅からも距離のあるポジションではありますが、恵比寿・広尾・表参道の中間地点に位置していますし、車移動を主とする方にとってはこの美術館通り沿いのポジションはかなり利便性が高そうです。

敷地面積わずか約430㎡に過ぎない小規模物件であり、「パークコート」ブランドを掲げていることに疑問を抱かなくはないのですが、設計に日建ハウジングシステム、施工にスーパーゼネコン清水建設を起用しているようにデザインや高級感にもこだわった物件のようです。

プランは30平米台から90平米台後半までと幅広い設定ですが、総戸数の3分の2程度が60平米超というプランニングでギリギリパークコートの体を保っている感じです。

1フロア最大3戸の小規模物件であることも影響してか柱の食い込みが目立つプランも少なくなく、「パークコート」なのは立地だけという気もしなくはないですが、小規模ゆえに全戸角住戸ですし、多くが南向きで開口部が豊かな設定ですね。

◎想定坪単価
【全体平均】530万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】480～630万円

価格予想は難解です。近隣の供給物件は多くありませんし、この物件に似たブランド×規模の物件が見当たりません。

近年分譲された比較的近い位置の物件という意味ではザ・パークハウス広尾羽澤（2013年分譲/434万円）がありますが、第一種低層住居専用地域の3階建総戸数115戸という物件でこの物件とは似ても似つかないものです。

同時期に分譲されたならばザ・パークハウス広尾羽澤の方が高いと思いますが、広尾羽澤の分譲は約2年も前となるので、こちらの方がまず間違いなく高くなるでしょうね。

前述のように少戸数なのにプランバリエーションが豊富で売りやすそうな点も単価高を助長させそうな印象です。

上層2フロアにある75平米と98平米のプランは間取り的にも魅力がありますし、さぞ高いのでしょうね…。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。