品川駅

JR東日本発表の年度別一日平均乗車人員は、
（2003年）283,705人⇒（2008年）328,439人⇒（2013年）335,661人
と一貫した増加傾向にあります。
再開発が日々進行しマンションだけでなくオフィスも増加傾向にあるエリアですから当然ですね。


上表が品川駅周辺の2003年以降に分譲されたマンションの坪単価の傾向です。
言うまでも無く駅を中心として「西高東低」ですね。ざっくり言うと西は高輪エリア、東は港南エリアということになり、港南のマンションはほぼ全てがタワマンということになります。

港南エリアのタワマンはほとんどが準工業地域に位置していますし、もともとは倉庫などが多かった埋立地ですので、地位（じぐらい）が山手線内側の高輪エリアに比べ劣っているため坪単価が低いということはもちろんあるのですが、それ以上に港南のタワマン群はほとんどが2005年前後に分譲、つまり、リーマンショック前のプチバブルが起こる前のマンション価格低迷期に分譲されていることによる影響も少なくないでしょう。

事実、昨今の中古市場では坪単価300万円前後で売買が成立することも少なくないですし、山手線新駅やリニア品川駅計画などの恩恵もあり高輪エリアと差は日々縮まっていると言ってよいでしょう。
ちなみに、港南のタワマン群の中でも一際目立つシティタワー品川（2008年分譲）は平均坪単価約121万円です。敷地の権利者は東京都であり定期借地権物件ゆえに安いという面もありますが、貸す側の東京都側がデベロッパーに販売価格面で制約を設けたことにより異常なまでの低坪単価での分譲となりました。

高輪側で安さが目立つのはオープンハウスの2棟（オープンレジデンス高輪台（2010年分譲/277万円）やオープンレジデンス島津山（2010年分譲/272万円））ですが、そもそも最寄は品川駅ではないですね。
その一方でグランスイート高輪はリーマンショック前の2009年に分譲を開始したこともあり平均坪単価534万円という超高額物件でした。