東急不）新宿7丁目計画

（建築主）東急不動産
（設計）IAO竹田設計
（施工）未定
（階数）地上12、地下1
（総戸数）99
（敷地面積/㎡）710
（延べ面積/㎡）6,213
（着工予定）20150801
（完成予定）20170331

東新宿駅徒歩1分の東急不動産のプロジェクトです。規模はそれほどではありませんし通り沿いですので住環境は期待できませんが、平均専有面積は50平米前後になるようですし、投資需要も含めたディンクス向けの物件として注目されそうです。

このエリアは分譲実績が少ないので参考になる物件は見当たりません。
同じ駅徒歩1分の新宿アインスタワー（2003年分譲/236万円）は10年以上前の物件で今では考えられないような安い坪単価だったので全く参考にならないですね…。

◎想定坪単価
【全体平均】430万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】400～460万円

ただ、東新宿の駅前にはパークハビオ新宿イーストサイドタワーが存在しており、その坪賃料を実績等からおおよそ15,000円と見積もると昨今の都心物件の表面利回り4％で割り戻すことで坪単価450万円という数字がはじき出されます。

パークハビオは駅徒歩3分であり、こちらは1分という最大の売りがありますが、共用部の充実したパークハビオよりも高い賃料をとるのは難しいと考えられ、それを加味するとこのぐらいの坪単価が妥当でしょうか。

駅徒歩1分の利便性が最大の売りとなるポジションなので上下階の単価差は小さくなると予想されます。

※基本的に配棟計画及び物件概要も明らかになっていない状況での予想に過ぎず、主に周辺坪単価や立地条件からのみの想定となります。
※記事掲載時点から分譲開始までの将来的な相場変動は基本的に加味しておりません。つまり、「現時点で分譲開始されることを想定」してのものとなります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。