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アルファグランデ千桜タワー

(売主)スターツデベロップメント、安田不動産
(交通)岩本町駅徒歩1分、秋葉原駅徒歩4~5分、神田駅徒歩5分
(販売代理)スターツデベロップメント、伊藤忠ハウジング、東京建物
(設計)山下設計、大成建設
(施工)スターツCAM、大成建設
(階数)地上25階
(総戸数)280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)
(専有面積)56.01~78.94㎡
(間取り)2LDK~3LDK
(用途地域)商業地域

(2003~2014年に分譲されたマンションが表示されています。表示しているマンションの詳細は「お知らせ」をご覧下さい。)

ついに正式リリースされたスターツと千代田区との一体複合開発プロジェクトです。事業協力者住戸や非分譲住戸が100戸近くあり、さらに千代田区優先分譲(一般分譲の際にも抽選倍率優遇を講じるよう)もあるようですし、千代田区以外の方はなかなか手にすることは難しくなる可能性がありますね。

ポジション的には岩本町駅徒歩1分の他、秋葉原駅も神田駅も徒歩5分圏内であり、交通利便性的には都内でも最高クラスと言えるでしょう。

問題は定期借地権であることでしょうね。70年なので定借物件としては長いですが、基本的に定借はあまり好まれていないという現状があります。
それも結局は価格次第ですけど…。

◎想定坪単価
【全体平均】260万円
【全体平均(プレミアム住戸除く)】240万円
【戸別のレンジ(最安値住戸~最高値住戸】230~300万円

スターツなので当然に免震構造が採用されますし、この類まれな立地条件で土地所有権物件だったらこのご時世坪単価400万円は下らないでしょう。

小伝馬町駅徒歩2分のウェリスタワー千代田岩本町(2012年分譲/305万円)あたりがこのあたりの物件の中では比較的似た条件なのではないかと思いますが、ここ数年ではマンション相場が弱かった2012年でも300万円を超えていますし(しかもかなり人気だった)、2012年からの相場上昇とこの物件のポジションからすると420万円程度になっても何らおかしくはありません。

が…、ここは定借70年(所有権に比べ15~20%程度は安くあるべき)ですし、そもそも千代田区の意向で価格が抑えられることになっています。

東京都との取り決めで平均坪単価120万円となることが決定していたシティタワー品川(やはり定期借地権)ほど爆発的な安さにはならないものと思われますが(最大でも79平米だし、66平米の3LDKとかかなり狭小なファミリータイプなので単価はそこまで下げずグロスをなんとかお安目にしたい意図が見え見えです)、お買い得には変わりないので今から千代田区に引っ越しておいた方が良いかも…。
開発事業者選定委員会の資料には5年以内の売却や賃貸は制限されると書かれているのでこれは本格的に安い可能性もありますね。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

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