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ル・サンク東京森下

(売主)NIPPO
(交通)森下駅徒歩3分、両国駅及び清澄白河駅徒歩11分
(販売代理)住友不動産販売、エールクリエイト
(設計)フォルム建築計画研究所、織本構造設計
(施工)東レ建設
(階数)地上9階
(総戸数)99戸
(専有面積)40.80~80.05㎡
(間取り)1LDK~4LDK
(用途地域)準工業地域

(2003~2014年に分譲されたマンションが表示されています。表示しているマンションの詳細は「お知らせ」をご覧下さい。)

森下駅徒歩3分という利便性の高いポジションと総戸数99戸という結構なスケール感を持ち合わせたNIPPOのプロジェクトです。

敷地形状は歪ですし、周囲には同じような高さの建物も散見されますが、東西二方接道、かつ、清澄通りや新大橋通りなどの大通りに面していない内側立地で住環境的にも悪くないポジションです。

森下駅徒歩4分のかなり近いところで住友不動産がシティハウス森下ステーションコート(2015年~分譲/320万円)を分譲中ですので、競合するこの物件で販売代理が住友不動産販売なのは何か違う気もしますが、住友さんに習って高値追及するつもりなのでしょうか…。

ここは9階建ながら免震構造を採用していることですし、エリア内ではかなり高額となる可能性が高そうです。

◎想定坪単価
【全体平均】320万円
【戸別のレンジ(最安値住戸~最高値住戸】280~360万円

公開されている4つの間取りを見た感じだと西向き住戸が多くなるようですし(敷地南側は近い距離にそこそこ高さのある建物があるからでしょう)、その他に東を向いた棟もあるようなので、南に面しているのは角住戸のみとなるのではないでしょうか。

専有面積は40平米台からあるようですが、プラン的には3LDKが中心となり平均専有面積は60平米を越えてくることを考えると、この南向き住戸率の低さは少々気になります。

駅近×免震なので南向き住戸率が高ければもっと平均坪単価は高くともおかしくないかと思うのですが、西向き住戸がメインということで平均はそこまで高くならないと予想しました。免震であっても、住友物件(シティハウス森下ステーションコート)と同じぐらいかなと。

NIPPOさんはル・サンク小石川後楽園の建築確認が取り消され、首都圏ではブランドに傷がついている状況かと思いますので、その影響次第ではもっと安くなる可能性もあるでしょう。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

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