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ブリリア大井町ザ・レジデンス

(売主)東京建物
(交通)大井町駅徒歩5分、青物横丁駅徒歩7分
(販売代理)東京建物
(設計)大末建設
(施工)大末建設
(階数)地上13階
(総戸数)36戸(非分譲住戸2戸含む)
(専有面積)55.08~70.41㎡
(間取り)2LDK・3LDK
(用途地域)商業地域
※一般定期借地権(地上権)存続期間:72年7ヶ月


(2003~2014年に分譲されたマンションが表示されています。表示しているマンションの詳細は「お知らせ」をご覧下さい。)

大井町駅徒歩5分ながら大通りから1本入ったわりと落ち着いたポジションの物件ではありますが、細い道路を挟んだ向かいの敷地は駅前の通り沿いとなり高い建物が立っているので、日照にはかなり難のある立地条件です。

また、最大のポイントは定期借地権でしょう。
72年と定期借地権の中でも長い期間が設けられているので、若い世代にとっても永住を十分に視野に入れることのできる条件とはなりますが、定期借地権であってもかなり坪単価が高くなることが予定されているのか専有面積は最大でも70平米ということで正直明確なターゲットが見えにくいです。

将来的なリセールを想定しての物件を検討する方は普通、資産価値を重視するため、定期借地権の物件に魅力を感じにくいからです。

◎想定坪単価
【全体平均】300万円
【戸別のレンジ(最安値住戸~最高値住戸】270~340万円

東西に長い敷地形状で無理なく全戸南向きという設計が出来ている点は好感が持てますが、全戸南向きとしているため、各戸のスパンはごくごく一般的なものとなり田の字中心の開口部が小さ目のプランニングとなるようです。
前述のように南面条件が良いとは言えず、中層以下は日照にも難があります。

価格は規模こそ違いますが、近年分譲されたザ・パークハウス大井町レジデンス(2013年分譲/320万円)及びシティテラス大井仙台坂ヒルトップ(2012年分譲/333万円)あたりが参考になるでしょうか。

南面条件の問題はありますが、仮に敷地が所有権であったとしたならば、2013年あたりから2割程度の上昇を加味し坪単価380万円は下らないと思われます。
そして、そこから、南面条件の悪さ(上層階の一部住戸しか視界抜けがない)と定期借地権による2割程度の減価を加味するとザ・パークハウス大井町レジデンスより幾分安い水準でしょうか。

地代月額がいくらになるかによっても分譲単価は全く異なるものになるので、地代が分からない現状では何とも言えませんが、150円/㎡前後であれば所有権の2割安ぐらいが相応なのではないでしょうか。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

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