パークコート浜離宮ザ・タワー

（売主）三井不動産レジデンシャル
（交通）浜松町駅徒歩5分、大門駅徒歩5分、汐留駅徒歩6分、御成門駅徒歩8分、新橋駅徒歩12分
（販売代理）-
（設計）アール・アイ・エー
（施工）清水建設
（階数）地上37階、地下1階
（総戸数）565戸（事業協力者住戸209戸含む、他店舗3戸、事務所6戸）
（専有面積）30.02～124.56㎡
（間取り）1R～3LDK
（用途地域）商業地域

（2003～2014年に分譲されたマンションが表示されています。表示しているマンションの詳細は「お知らせ」をご覧下さい。）

ついについにこのプロジェクトが正式にリリースされました。物件名はパークコート浜松町などではなく「パークコート浜離宮」、これは容赦なく高そうな名前ですね。

マップをご覧いただければ明らかなようにこの周辺はマンション供給が多いエリアではなく小規模マンションとなるとあまり魅力的な立地ではありませんが、タワーとなると東に浜離宮×東京湾、西には東京タワーと眺望的な魅力が非常に高いエリアとなることもあり、山手線徒歩5分という利便性も相まって凄い人気になるのは確実視されます。

集計期間外なのでエリア代表作と言える東京ツインパークスがポインタ表示されていませんが、2000年の分譲当時で平均坪単価400万円ちょっとという水準で築年数的にも1000戸という総戸数からしてもそこからの買替需要がかなり発生すると見られ、そういう意味でもお求めやすい価格となることは望み薄な状況です。買い替え需要だけで100戸以上いけるんでない？？？この物件の竣工前後は東京ツインパークスの中古が凄い数出回りそう…。

◎想定坪単価
【全体平均】600万円
【全体平均（プレミアム住戸除く）】550万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】450～1,000万円

平均坪単価約600万円だったブリリアタワーズ目黒と同水準と予想します。
山手線駅徒歩1～2分だったブリリアタワーズ目黒よりは利便性は幾分落ちますが、港区なのはやはり大きいですし、この珍しい立地条件で販売戸数は365戸に過ぎないという点が価格高に拍車をかけるのは必至でしょう。

専有面積を見ても最小は30平米、最大でも125平米と昨今の三井タワマンにしては面積を絞った感がうかがえますし、それは単価高への布石となっている可能性が高いです。

特に高層階の東向き（浜離宮×東京湾）と西向き（東京タワー）はかなりの眺望プレミアムが乗っかる可能性が高く、低層階と高層階の単価差がどのようなものとなるのか興味深いですね。

完成予想図では当初は逆梁のようでしたが、室内からの眺望を重視したのか清水×三井タワーの定番ともいえる順梁工法が採用されるようです。
同じく清水建設施工の港区湾岸タワマンである芝浦アイランドブルームタワーやグローバルフロントタワーに酷似した構造になる可能性が高いです。

ちなみにグローバルフロントタワーの価格設定は湾岸タワマンらしく東京湾ビュー（東向き）に重きを置いたもので東京タワービュー（西向き）は眺望プレミアムがほとんど考慮されていませんでした。ここの東向きは前出のツインパークスやラトゥール汐留に眺望を妨げられる面もありますが、東京湾ビューに物件名にもある浜離宮ビューが加わりますから東は特に凄い単価設定になりそうです。おそろしい…。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。