住友不）北大塚2丁目計画

（建築主）住友不動産
（設計）大豊建設
（施工）大豊建設
（階数）15
（総戸数）106
（敷地面積/㎡）1,452
（延べ面積/㎡）8,800
（着工予定）20151015
（完成予定）20171130

敷地面積はそこまででもないですが、延べ面積から察するに平均専有面積60平米台、つまり、ファミリータイプ中心の総戸数106戸というスケール感のあるプロジェクトです。

立地的には駅徒歩3分のステーションフロントタワーの少し北側なので駅徒歩4分でしょうか。もう少し敷地が大きければステーションフロントタワー同様にタワーになっていたと思うので残念と言えば残念です。

◎想定坪単価
【全体平均】325万円
【全体平均（プレミアム住戸除く）】300万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】280～370万円

山手線の駅近とはいえ外側ですし、元来そこまで高額となるようなエリアではありません。
しかしながらデベがスミフであることを考えるとかなりの水準になることは避けられません。

このエリアは近年の分譲実績が乏しく、参考になる物件が少ないのですが、ほぼ同じ駅距離の山手線外側ということで地図右下の（ザ・）タワーレジデンス大塚（2011年～分譲/302万円）に近い水準になると見ています。

ザ・タワーレジデンス大塚はタワーですし、分譲時期的にもこちらはグレードで劣ることとなると思われるので本来であればこちらの方が安くなるべきかと思うのですが、昨今の高騰する市況にスミフプレミアム？を上乗せするとこちらの方が若干高くなるのかなと。

最上階はペントハウスなどではなく一般階と同じプランだと思いますが、昨今のスミフ物件は最上階を売り惜しみして最後にボッタくり価格で売る手法を採用しているので、その分が平均をかなり押し上げるものと見積もっています。

※基本的に配棟計画及び物件概要も明らかになっていない状況での予想に過ぎず、主に周辺坪単価や立地条件からのみの想定となります。
※記事掲載時点から分譲開始までの将来的な相場変動は基本的に加味しておりません。つまり、「現時点で分譲開始されることを想定」してのものとなります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。