住友不）下目黒2丁目計画

（建築主）住友不動産
（設計）村本建設
（施工）村本建設
（階数）15（北棟）、16（南棟）
（総戸数）53戸（北棟）、107戸（南棟）
（敷地面積/㎡）546（北棟）、1,384（南棟）
（延べ面積/㎡）2,924（北棟）、6,731（南棟）
（着工予定）20151015
（完成予定）20180228

住友不動産の下目黒2丁目プロジェクトです。2敷地合わせると3,500㎡近いプロジェクトでそこそこの規模があります。
北敷地は目黒通り、南敷地は山手通りに面しています。結構歪な形の敷地形状で間口が結構狭いので低層階は条件の悪い部屋も少なくなさそうです。

目黒通り沿いではシティテラス中目黒レジデンス及びテラスが近々分譲開始となりますが、ここも似た規模・似た条件の物件となるのでしょうか。
こちらの最寄駅は中目黒駅ではなく目黒駅ですが、やや駅距離のあるポジションは同じです。こちらは最寄駅である目黒駅が徒歩10分圏内となりそうですが、権之助坂を経由してのものですからそれなりに負担となるでしょう。

◎想定坪単価
【全体平均】420万円
【戸別のレンジ（最安値住戸～最高値住戸】380～500万円

シティタワー目黒は、目黒の物件というよりも不動前や五反田感の強い物件だと思いますが、それが坪単価を優に400万円を超えてくるのが住友さんの価格設定であり、同様にここもかなり高くなる可能性が高いでしょう。
現在分譲中のより駅に近いポジションのリビオ目黒ザ・プレイスは平均坪単価400万円弱という水準ですが、住友さんの物件であればより高い値付けとなる可能性が高いです。

両棟には結構な数のワンルームが企画されるようでファミリータイプは少ない設定（そもそも賃貸となることもありうる？？？でもスミフの賃貸はラ・トゥールであってワンルームは逆に考えにくい…）のようです。延べ面積から察するに平均専有面積は北棟が40平米前半、南棟が50平米前半でしょうか。

専有面積の広いペントハウスプランはないでしょうが、スミフ物件は最上階にとんでもない値付けをするのが昨今の恒例となっており、ここも特に南棟の16階はかなりの高額設定となる可能性が高いでしょう。また、低層はワンルームが中心となると思うので販売面でのグロスが障害となりにくく、下限単価が思ったよりも安くならないと想定しています。

※基本的に配棟計画及び物件概要も明らかになっていない状況での予想に過ぎず、主に周辺坪単価や立地条件からのみの想定となります。
※記事掲載時点から分譲開始までの将来的な相場変動は基本的に加味しておりません。つまり、「現時点で分譲開始されることを想定」してのものとなります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。