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ブランズシティ世田谷中町

(売主)東急不動産
(交通)桜新町駅徒歩15分、用賀駅徒歩15分、上野毛駅徒歩18分
(販売代理)東急リバブル
(設計)東急設計コンサルタント
(施工)長谷工コーポレーション
(階数)地上4階、地下1階
(総戸数)252戸
(専有面積)70.58~90.98㎡
(間取り)3LDK~4LDK
(用途地域)第一種低層住居専用地域

(2003~2014年に分譲されたマンションが表示されています。表示しているマンションの詳細は「お知らせ」をご覧下さい。)

NTT玉川中町社宅跡地となる大規模プロジェクトです。いずれの駅からも距離のあるちょっとした陸の孤島とも言うべきポジションである上に定期借地権(約71年)なので、田園都市線沿いにしては目に優しい価格帯が期待できるかな???

総戸数は252戸とそこまで多くはないですが、A~Fの6つもの街区に分れており、最低でも70平米超というプランニングは駅距離のある物件らしいものとなっている印象です。
総戸数252戸にしては専有面積のレンジが約20平米しかないところを見ると階数や向きによって単価のバラつきを設ける可能性が高いと言えます。そうでもしないとグロス価格までもが狭いレンジになってしまい幅広い需要を望むことが難しくなりますからね。

◎想定坪単価
【全体平均】300万円
【戸別のレンジ(最安値住戸~最高値住戸】270~340万円

駅距離のあるエリアで周辺の分譲事例は少ないですし、大規模物件、かつ、定期借地権となると余計に予想が難しくなりますね。駅が違いますし、階建が全く異なりますが都立大学駅徒歩15分の深沢ハウス(2003年分譲/298万円)あたりが近い条件となるでしょうか。

深沢ハウスは駒沢オリンピック公園隣接という類まれな立地条件と緑あふれるランドプランを武器に当時としてはかなり高額な値付けだったわけで、ここも第一種低層住居専用地域であることを武器に緑あふれるランドプラン次第では高値追及も可能となるでしょう(現時点ではランドプランは未公開)。

ただ、最寄駅が徒歩5分のプラウドシティ阿佐ヶ谷も売れ行きが芳しいとは言えない状況ですし、昨今は世田谷・杉並の第一種低層住居専用地域のマンションの引き合いが強いとは言えない気がするので、この駅距離を勘案すると余程の強みを演出しない限りは強気な設定は難しいとも言えます。

そのような点を考慮し、さらに、昨今の相場高を加味した上で敷地が所有権だったら350万円、定期借地権なのでそこから2割引で280万円と言いたいところですが、実際はそんなには安くならないのでしょうね。
地代がいくらになるかによっても物件価格は全く異なるわけですが、月額100円/㎡程度であればこのぐらいに落ち着くような気がします。

※記事掲載時点から分譲開始までの相場変動は加味しておりません。
※物件によってはホームページからは配棟計画などが分からないケースもあり、あくまで現時点において公開されている限られた情報下での価格予想となります。
※予想価格の妥当性、正確性について当方は一切の保証は行いませんし、責任も負うことはありません。

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